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溧水区农村土地承包经营权流转交易规则(试行)
发布时间:2015-07-03  浏览次数:  来源:  字体大小:【

                                                                                                                                                                 第一章 总则

 
第一条 为规范交易行为,保障交易双方当事人合法权益,维护溧水农村产权交易秩序,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律法规,根据《溧水区农村产权交易管理办法(试行)》,制定本交易规则。
第二条 农村土地承包经营权流转交易,应遵循依法、自愿、有偿、规范有序的原则;坚持农民自主、村民自治,保护农村集体经济组织和农民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益的原则。
第三条 本行政区域内依法通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的流转交易,除本集体经济组织农户之间的互换、转让、转包之外,其他期限超过一年的各类流转,包括农村土地承包经营权依法再次流转的,通过溧水区农村产权交易所交易、备案。单宗流转土地50亩以上,且流转时间在一年以上的,必须到产权交易所交易、鉴证。单宗流转土地20亩以上、流转时间在一年以上的,必须到产权交易所备案。
农村集体经济组织未实行家庭承包经营土地、未利用土地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)承包经营权的流转和已依法通过招标、拍卖、公开协商等其他方式取得未利用土地承包经营权的再次转出、出租、入股、抵押或其他方式流转的,无论面积大小、流转期限,必须通过溧水区农村产权交易所交易。
第四条 农村土地承包经营权流转交易包括:
(一)农村集体经济组织中未实行家庭承包经营的土地承包经营权;
(二)农村集体经济组织未利用土地承包经营权;
(三)农村集体经济组织成员依法获得的农村土地承包经营权;
(四)依法通过招标、拍卖、公开协商等其他方式取得村集体经济组织未利用土地的承包经营权和在流转期限之内的农村土地承包经营权的再流转。
农村土地承包经营权流转交易的同时,同区域内的小农水设施租赁使用权一并流转。
第五条 农村土地承包经营权流转交易可采取协议转出、拍卖、招投标(综合评审)、竞价等国家法律、法规规定的方式进行交易。

第二章 交易程序
 
第六条 农村土地承包经营权流转交易应具备以下条件:
(一)农村土地承包经营权权属明晰,权证齐全有效;
(二)具有转出(或转入)土地承包经营权的真实意愿;
(三)流转双方必须是具有完全民事权利能力和完全民事行为能力的自然人、村集体经济组织、法人或其他组织,转入方且具有相应的投资经营能力;
(四)流转交易项目要符合国家的法律法规、城乡建设规划、土地利用总体规划、农业产业发展规划和环境保护等政策规定。
第七条 有下列情行之一的禁止流转交易:
(一)农村土地承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的;
(二)不利于重点承担保护重要生态功能的(生态湿地、饮用水源保护等);
(三)村集体经济组织的未利用土地和未实行家庭承包经营土地未经村民(代表)会议同意流转交易的;
(四)被纳入征地拆迁范围的;
(五)法律规定其它限制权利交易的或原交易合同约定事项尚未完结的。
第八条 转出方向产权交易所提出申请并提交下列材料:
1、转出申请书;
2、申请人的身份证、土地承包经营权证、二轮承包有效合同的正本和复印件(正本核验后退还);
3、村集体经济组织申请流转交易的,提交村民(代表)会议通过的同意交易决议书和镇(区)人民政府出具的同意流转交易的证明书;
4、再流转交易的转出方必须提供原流转交易的合同和交易鉴证书(或有效证明),转出方为其他组织或企业法人的,必须提供组织代码证或工商营业执照正本和复印件(正本核验后退还);
5、需要评估、竞价的必须提供评估、竞价报告文书;
6、法律法规规定的其他材料。
第九条  产权交易所对转出申请进行登记,并对转出材料现场进行审查、权属确认。
第十条 通过资格审查的,产权交易所依据转出方提交的资料制作挂牌信息,在交易所网站发布信息。
第十一条 农村土地承包经营权转出信息应当包括下列内容:
(一)转出标的的基本情况(区位、面积、农户数量、产业布局规划、交通状况、基础设施、流转方式、流转期限、指导价格等);
(二)转出标的持有人的基本情况;
(三)转出标的资产评估及备案情况;
(四)转入方应当具备的准入条件;
(五)法律法规规定的事项。
第十二条 挂牌期间,产权交易所接受意向转入方的查询洽谈。
第十三条 凡对转出项目有转入意向者,应在挂牌期间按规定向产权交易所递交转入申请及相关文件。
(一)转入申请书;
(二)转入方身份的有效证件或文件;
(三)转入方开发项目的可行性报告;
(四)转入方的资信证明;
(五)需要提交的其他材料。
第十四条 产权交易所对意向转入方的转入申请进行登记,对意向转入方进行资格审查,资格审查时间不超过3个工作日。通过资格审查的转入方按照一年意向土地流转总价值的2%缴纳交易保证金,转入方取得交易资格。
如只产生一个符合条件的意向转入方,可以采取协议转出的方式;产生两个及以上符合条件的意向转入方,溧水区农村产权交易所结合转出方的意见,可采取拍卖、招投标(综合评审)、竞价等形式之一组织交易。
采取拍卖方式转出的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。
采取招投标方式转出的,应当按照《中华人民共和国招投标法》及有关规定组织实施。
第十五条 交易成交意向公示3日无异议后,交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订相关交易合同。
第十六条 转出方与转入方通过产权交易所组织流转价款结算,交易首付款不低于第一年土地流转费用。探索建立土地流转风险保证金制度,风险保证金专项用于转入方违约时租金的兑付、改变土地用途时的处罚、耕地复耕等。风险保证金归转入方所有、区镇农经部门管理,土地流转合同到期时扣除相关费用返还转入方。
成交转入方的交易保证金在交易合同签订并在支付合同首付价款后5日内返还转入方。未成交转入方的交易保证金在交易公示结束后5日内返还未成交转入方。
第十七条 转入方按照国家相关规定支付交易服务费。为了扶持农村产权的流转,对作为转出方的集体经济组织和农户,免收交易服务费用,对其他交易主体按规定收取相关费用。
第十八条 产权交易所出具《产权交易鉴证书》。涉及权属变更的,交易双方应凭《产权交易鉴证书》及相关书面证明材料到转出方原发证机关办理农村土地承包经营权变更登记手续或换取权属证书。
第十九条 采取“土地承包经营权”入股,合作成立农民专业合作社的,在“土地承包经营权”评估作价资产量化同时,流转交易程序相同。

第三章 行为规范
 
第二十条 农村集体经济组织未利用土地、未实行家庭承包经营土地的经营权流转交易底价,以资产评估机构评估值为依据,同时不得低于政府公布的市场指导价;转出价格低于底价的,需经本集体经济组织村民(代表)会议审议通过,且最低转出价格不得低于评估值的80%,方能确立。
第二十一条 在农村土地承包经营权交易过程中,出现下列情形之一的,经产权交易所确认后中止、终止交易。
(一)农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易的;
(二)转出方或与农村土地承包经营权有直接关系的第三方向农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易书面申请,并经农村土地承包经营权行政主管部门批准的;
(三)人民法院依法发出终止交易书面通知的;
(四)农村土地承包经营权存在权属争议的;
(五)应当依法终止农村土地承包经营权流转交易的其他情形。
第二十二条 在交易活动中,禁止下列行为:
(一)操纵交易市场或者扰乱交易秩序的;
(二)有损于转出方、转入方进行公平交易的;
(三)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十三条 农村土地承包经营权的业务主管部门应当按照《中华人民共和国土地承包法》和溧水区有关农村产权交易的政策规定,对农村土地承包经营权交易流转活动进行监管,对违反农村土地承包法的当事人依法进行处理。
第二十四条 在流转交易的过程中,发生农村土地承包经营权交易纠纷的,当事人可以向区监管会办公室(区委农工委)申请调解;也可以向人民法院提起诉讼。
第二十五条 本规则报溧水区农村产权交易监督管理委员会批准后实施。

第四章  
 
第二十六条 本交易规则由区委农工委负责解释。
第二十七条 本交易规则自2014年7月21日起施行
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